日本的平均（2）东京23区房价超1亿

/03/30 东京市中心的居民楼群 居住在东京的高下麻里衣（33岁）以2025年秋季结婚为契机开始考虑买房。

她和丈夫一起找房，以东京中央区、江东区为中心仔细筛选，看了超过10套房。

虽然有看中的房源，但价格远超预算。

她不断调整面积、离车站的距离等条件，结果还是“没能找到想买的房子”。

她决定暂时继续住在原来租的房子里。

因为是双职工家庭，也不想买远离公司的郊外住宅。

日本不动产经济研究所汇总的数据显示，东京23区新建住宅的均价在2023年突破1亿日元，目前仍在继续上涨。

当时有观点认为，均价被富人买的部分高价房源拉高，才出现急剧上涨。

住宅均价容易受到极少数高价房源的影响，这是一大缺点。

如果使用中位数，即把房源按价格从高到低排列，正好位于中间的数值，就能消除这一缺陷。

2023年的中位数为8200万日元，比1.1483亿日元的均价低3000多万日元。

当时还不能说房价突破1亿日元已经成为普遍现象。

当时推出的住宅之一“三田Garden Hills”（东京港区）虽是1000套规模的大型楼盘，但全部房源价格都在1亿日元以上，最高价超过40亿日元。

随着建筑成本飙升、股票等资产升值、房源供应量持续减少，局面发生了变化。

日本不动产经济研究所的数据显示，2025年东京23区的房价中位数达到1.138亿日元，比均价晚两年突破1亿日元，同比上涨27%。

日本不动产经济研究所的高级主任研究员松田

忠司分析中位数突破1亿的背景称： “不仅是东京市中心，城东、城北等周边区域房价也在上涨，带来了影响”。

按区域来看，原本价格亲民的区域的涨幅尤为明显。

锦糸町、东京晴空塔所在的墨田区2021～2024年新建住宅均价一直维持在5000万日元区间，2025年一下子突破1亿日元大关。

作为睡城不断开发的练马区一直到2020年左右均价也维持在5000万日元区间。

近期持续上涨，2025年逼近9000万日元。

东京23区的住宅均价低于8000万日元的只剩下足立区、葛饰区、北区。

按2025年的价格中位数房源、

零首付、35年浮动利率贷款测算： 购房者每月还款负担约31万日元（约合人民币1.34万元）。

即便是双职工家庭，还款压力也十分沉重。

从日本的近畿圈（包括大阪府、京都府、兵库县等）来看，大阪市的住宅均价仅在5000多万日元，东京的过热感格外突出。

根据居民基本台账提供的2025年人口迁移报告显示，东京都的净迁入人数4年来首次减少。

人口流入东京的趋势可能出现了变化。

在地价上涨、经济低迷的背景下，1990年代中期东京圈曾出现人口流出超过流入的情况。

如果房地产的“洼地”消失，或许会再次出现同样的趋势。

日本经济新闻（

中文版： 日经中文网）金冈弘记、阿部有纱、木田茜

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