东京写字楼“几乎租满”，争夺在加剧

2026/03/23 东京23区的写字楼需求创历史最高纪录 东京的写字楼供不应求。日本大型房地产服务企业CBRE（东京都千代田）的数据显示，2025年东京23区新增写字楼需求达到33.6万坪（约111万平方米，1坪为3.3平方米），创历史新高，但供应面积为18.5万坪，仅为需求的约一半。劳动力短缺和建筑成本高涨导致新楼盘的供应延迟，写字楼争夺战可能会进一步加剧。 据CBRE的数据，2025年的新增需求同比增长51％，出现大幅上升，创下1992年开始调查以来的最高水平。新冠疫情蔓延的2021年，解约量曾高于新签约量，如今情况大幅改变，需求开始持续增长。 需求旺盛的背后原因是企业业绩的提升。随着员工的增加，越来越多的企业选择搬迁和扩大办公场所，或者在东京都内设立分部。据称，为推进劳动方式改革而新设线上会议室和专用休息区的动向也很突出。 东京都内的一家写字楼中介介绍称，“入驻靠近车站的大型写字楼或知名度高的大楼，可以更直观地体现公司的信用度”，企业也希望借此吸引人才和加强销售能力。随着有余力承担办公室搬迁费用等的企业增加，地段好、设备完善的东京都中心的写字楼的人气进一步提升。 不过，现有写字楼几乎已被租满。三幸Estate（东京都中央区）的数据显示，截至2月，东京23区的写字楼空置率为2.10％，已连续7个月下降。远低于被视为供需平衡标准的5％，降至2020年11月以来的低位。 新供应的写字楼同样不足。据CBRE介绍，东京2025年写字楼建筑面积增加18万坪，仅相当于新增需求的55％。新增需求减去供应后计算而得的“缺口”为15万坪，达到历史最大值。 好地段的优质楼盘已呈现出“抢租”的态势。据日本房地产行业的相关人士表示，东京都心的某一写字楼2025年秋季以后空置出来的房间吸引了数十家企业争相咨询。一家写字楼中介公司的相关负责人表示：“来自企业的咨询量很大，但可以介绍的房源几乎告罄，生意快做不下去了”。 东京写字楼短缺的情况很可能会长期持续。CBRE的高级总监岩间有史表示：“东京都心五区2026年竣工的大型写字楼已有7成被租”。据该公司预测，2026年东京23区的新增供应面积为新增需求的八成左右，将出现4.6万坪左右的新缺口。 目前，由于建筑成本高涨和设计调整等原因，延期竣工的写字楼盘开始增多。由日本三井不动产等参与开发的“日本桥室町一丁目地区A街区”（东京都中央区）的竣工计划时间从2028年度推迟到了2031年度。 三菱地所开发的“Torch Tower”预定于2028年5月竣工（示意图） 据美国房地产服务巨头仲量联行（JLL）介绍，东京都心5区将于2028竣工的大型写字楼的供应面积为30万平方米，较2025年1月时的计划（86万平方米）大幅缩减。 东京站前将建设地上62层的“Torch Tower（火炬塔）”，虽然规划了一些大型项目，但也存在因老旧建筑无望开工拆除或者无法实现盈利而导致开发中止的案例。 仲量联行的高级总监大东雄人表示：“劳动力短缺和建筑成本上涨的局面难以缓解”，他认为：“即使是计划于2029年以后建成的大楼，也有可能出现供应延迟或项目中止的情况”。毗邻日比谷公园的大型再开发项目“NTT日比谷Tower”（东京都千代田）因新楼动工时间延迟，竣工时间已从2029年推迟到2031年。 由于供需关系紧张，写字楼租金基本上一直处于上涨态势。三幸Estate的数据显示，东京23区的写字楼平均招租租金在2月达到每坪2万477日元（约合人民币893.3元），已连续10个月上涨，比上年同期上涨5％。企业竞相争夺有限房源，进而推动租金上涨的局面短期内或将持续。 日本经济新闻（中文版：日经中文网）森川美咲

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