日本公示地价上涨2.8%，涨幅创泡沫期后新高

2026/03/18 从日本国土交通省3月17日公布的截至2026年1月1日的公示地价来看，全部用途土地的全国平均比去年上涨2.8%。连续5年上涨，涨幅创泡沫经济时期以来新高。很多观点认为，以东京都中心为中心，写字楼需求将徘徊在高水平。来自国内外的投资资金在2025年创历史最高，推高了日本的地价。 东京圈的公示地价上涨5.7%，大阪圈上涨3.8%。商业用地的最高价地点连续20年是东京都中央区山野乐器银座总店。每平方米为6710万日元（约合人民币290.57万元），比上年上涨10.9%。与2025年的上涨8.6%相比，涨幅加大。 名古屋圈和地方4市（札幌、仙台、广岛、福冈）的公示地价涨幅与上年一样出现缩小。 房地产服务巨头世邦魏理仕（CBRE、东京千代田区）的统计显示，10亿日元以上的房地产投资在2025年比上年增加了31%，达到6.5万亿日元，超过了创历史新高的2007年的5.4万亿日元。其中6成投资于东京圈。 海外投资者的买入金额为2.4万亿日元，创历史最高纪录。美国黑石集团以4000亿日元收购了赤坂王子酒店旧址的综合大楼，以1000亿日元收购了江东区的物流设施。此外，位于东京汐留的超高层写字楼“汐留城东京都中心”等超过1000亿日元的交易有多起。 所有用途土地的日本全国平均涨幅自泡沫经济时期的1991年达到11.3%之后，长期处于低迷状态。被称为房地产“迷你泡沫”的2008年也只有1.7%。这次2.8%的涨幅刷新了泡沫经济崩溃后的1992年以来的最高纪录。 与泡沫经济期不同，现在日本的地价上涨伴随着实际需求。企业业绩坚挺，为了获取人才，寻求地段好的写字楼的趋势很强。2025年写字楼占日本国内房地产投资的4成左右。 大型写字楼中介三鬼商事（东京中央区）的统计显示，东京都中心5区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）的写字楼租金2月同比上涨7.3%。空置率仅为2%左右，远低于5%的供需平衡标准。 世邦魏理仕的能势知弥解释说：“对于投资者来说，如果购买后租金上涨，那么获得超过购买时预期回报的可能性就会提高”。 由于建筑费用上涨和劳动力短缺，出现再开发被中止或工程被推迟的情况。三井住友信托基础研究所的大谷咲太预测称，“东京都中心的写字楼供需紧张的状况将持续到2030年前后”。 对投资者来说，利率环境也构成支撑。尽管日本央行在2025年12月把政策利率上调至0.75%，但与其他国家相比仍然较低。日本国内金融机构对房地产相关贷款的积极态度也起到推动作用。 日本地方的公示地价也保持上涨态势。按都道府县来看，38个都道府县的商业用地平均波动率有所上升。2025年为34个都道府县。住宅用地的平均波动率2026年在31个都道府县为正，比2025年的30个都道府县增加。

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